. бг ски новини : Банките вече не отпускат кредити за зимните курорти - 19 March 2008 - 16:02
Това смята мениджърът на "Бългериан пропъртийз" Никола Стоянов. Неговата компания заедно с дъщерните си дружества предлага пълен набор от услуги на пазара на имоти - консултиране, продажба, управление, туроператорска дейност. "Бългериан пропъртийз" е една от големите компании, които през последните години продадоха хиляди апартаменти на англичани и ирландци.
Какво се случва в зимните курорти в момента?
- Почти всички банки спряха да отпускат кредити за зимните курорти. Настроени са много скептично към ваканционните селища и апартаментите в ски курортите. Единственото изключение е Боровец, който има някакъв потенциал и не е презастроен. Там няма свободна продажба на земя, както е в Банско и Пампорово.
В момента най-тежко е положението с продажбата на апартаменти в Пампорово, а на второ място и в Банско. В Пампорово има повече комплекси, които са построени и не са продадени или които са започнати да се строят и са спрени наполовина. Там туристическият сезон е нечувано лош. Това се дължи на отдалечеността от летището в София. Друга причина е, че Пампорово е на по-ниска височина и голяма част от скиорите предпочитат да карат ски в другите курорти.
Кога спря кредитирането от банките?
- От около 4-5 месеца. Банките въобще вече не искат и да чуят за зимните курорти. Преди отпускаха кредит за строителство само срещу гаранция за земята, после отпускаха предимно срещу акт 16, а сега и това не правят. Настроени са много скептично. Наши клиенти, на които предлагаме услугата управление на проекти (Project Management), получиха вече отказ от няколко банки. Предполагам, че ако отиде някоя сериозна фирма с име и опит в България и поиска финансиране за сграда на груб строеж, може и да го получи. Но в масовия случай банките вече отказват средства.
На какво се дължи това?
- На липсата на реални сделки. Броят им в зимните курорти намаля значително през последните 8-10 месеца. През януари 2006 г. направихме рекорд и продадохме 86 апартамента за 20 дни. Януари тази година имаме 6 или 7 сделки. Спадът е десет пъти. Ние сме едни от малкото, които продължаваме да продаваме, макар и с ниски темпове, и на месец имаме средно по 3-5 апартамента. При по-малките агенции броят на сделките е паднал 20-30 пъти. Познавам колеги в Банско, които през последните месеци не са продали нито един имот. Банките спряха да кредитират основно заради това, че няма вече интерес от основните купувачи.
Защо няма сделки?
- Няколко са причините. Основните купувачи за ски курортите са частни инвеститори от Великобритания. В 70-80% от случаите клиентите преипотекираха имота си в Англия и с парите купуваха в България. В момента, в който се чуха първите тревожни сигнали за рисковите ипотеки в САЩ и се пренесоха във Великобритания, английските купувачи рязко спряха да купуват. Те вече не можеха да взимат лесни ипотеки, с които да купуват в България. Тенденцията е, че през последните осем-десет месеца англичаните масово се отдръпнаха от пазара на имоти в България. Ако през миналата година англичаните бяха 90% от чуждестранните купувачи, то сега те са едва 5 на сто.
Преди в Англия беше много лесно да вземеш кредит. И много англичани се подлъгаха с мисълта да спечелят по две направления - доходност от наеми и препродажба след няколко години. Вина за това имаха и самите агенции, които обещаваха непостижими печалби. Особено английските агенции. Те дойдоха с опита си от Испания и решиха да го приложат и тук. И така се стигна до еуфорията на английския пазар, където медиите непрекъснато обясняваха как трябва да се купува в България.
Англичаните купуваха апартаменти само по снимка. Нормално би било да купиш апартамент, да го дадеш на фирма за управление и да печелиш от наемите. След три-четири години се предполага, че цената на апартамента ще скочи и ще можеш да спечелиш дори двойно. Да, но това не се случи в курортите. В момента, в който те усетиха, че има финансова криза и няма възвращаемост, решиха да избягат.
Защо няма възвращаемост?
- Най-вече заради лошото управление на вече продадените апартаменти. Агенциите, които предлагат тази услуга, се броят на пръстите на ръката. Всички инвеститори и строители обещават услугата отдаване под наем, но на практика не я предоставят. Една ваканционна сграда трябва да има персонал и управител. Строителите обещават, че ще управляват и отдават апартаментите под наем, но в момента, в който построят сградата и вземат акт 16, я заключват и изчезват. Така по закона за етажната собственост англичаните, които никога не са си и виждали апартамента, би трябвало да организират събрания, да си назначат чистачка и т.н.
Каква част от сградите в планинските курорти не се управлява?
- Назначаването на един пазач не е управление на имот. Тези сгради се продават, но трябва да имат екстри като в хотел - рецепция, ресторант, СПА център. Трябва да има персонал, който да поддържа всичко това. Ако това го няма, те не могат да привлекат туристи, на които да се отдават под наем.
Много фирми се опитаха да се занимават с управление на имоти, но после се отказаха. Тази дейност иска сериозни инвестиции, а не се печели от нея. В момента едва 20 на сто от сградите в курортите имат професионален мениджмънт. Това, разбира се, са неофициални данни, по мои наблюдения. Затова комплексите в курортите нямат доходност - защото нямат професионално управление, което да осигури наематели.
Каква ще е съдбата на комплексите, които са финансирани с кредити и не са продадени?
- Повечето строителни предприемачи са всякакви хора, които, примамени от идеята за бърза печалба, са купили терен, дали са го на агенция, продали са апартаментите на зелено и с парите от продажбата са финансирали строежа. Малко са професионалните фирми.
Трябва да е ясно на всички, че цените в зимните курорти са много надути. Цена от 1500 евро на кв.м е изключително незаслужено висока. Най-мощните компании ще продължат да си продават апартаментите на висока цена и те рано или късно ще намерят купувач. Моята прогноза е, че построеното до момента с акт 16 ще се продаде, бързо или бавно. Всичко зависи от това доколко предприемачите са готови да правят отстъпка от цената си. Ако си свалят цените, ще ги продадат бързо. Нови строежи в Банско и Пампорово вече няма. Тенденцията за бързо строителство в зимните курорти отшумя.
Има ли друг потенциален пазар за зимните курорти?
- Масов не. Англичаните могат да се върнат след пет години, но сега си тръгнаха. Има спорадичен интерес от Русия, Украйна, малко Гърция и това е.
А каква е ситуацията на морето?
- Там 2006 г. беше трудна. Миналата година беше по-добра, започнаха да идват украинци, руснаци и поляци. Появиха се клиенти от балтийските републики и Скандинавия. Няма масови представители на един пазар, но пък са разнообразни купувачи. Там положението е по-добро от това на планината. Новите купувачи обаче са много по-различни от англичаните, не се хвърлят като стадо да купуват. Капризни са, съмняват се, проучват и не искат да купуват на зелено. Тези клиенти вече търсят и качество на строителство, искат да има всички услуги за управление и отдаване на място. Комплексите, които са на 6-а, 7-ма и 20-а линия в Слънчев бряг не се продават. В някои зони в Слънчев бряг, Равда и Свети Влас има инвеститори, които са си свалили цените до 500 евро на кв.м, което е близо до себестойността. Само и само да се отърват. За сметка на това има интерес към комплексите на първа линия. Там и цените са високи. Руснаците купуват повече на север, поляците - на юг.
Какъв е ефектът от тенденцията хотелите по морето да се преформатират в апартаменти и да се продават на парче?
- Тя ще се задълбочи заради ниската възвращаемост на туристическия пазар. В туризма конкуренцията е много голяма, а интересът - не толкова. Хотелите са много и се молят на всякакви туристи да ходят при тях. През последните две години на пазара излязоха около 1000 хотела за продажба. Но никой не иска да ги купи, защото знае колко е трудно да се печели от туризъм. Сега предприеха нова стратегия - да ги продават на парче.
Има ли пазар за тях?
- Според мен, да. И то добър. Хотелите са построени на предни линии в центровете на курортите, където инфраструктурата е изградена. Хората, които ще ги управляват, са хотелиери и знаят как да докарат туристи. Те преустройват хотелски стаи в т.нар. студио. Това в момента е хитът на пазара - малка боксониера, ниска цена на първа линия. Идеално семейството да почива там две седмици, а през останалото време да се отдава под наем.
Как гледате на проектите за голф?
- Положително. България има потенциал да се превърне в успешна голф дестинация до десетина години. У нас има потенциал за 30 игрища. Имаме много добри условия за това. Голфърите обичат да сменят игрищата. В същото време все повече хора започват да играят голф. Те имат нужда от повече нови дестинации, на които да играят. България би могла да се налага и развива като голф дестинация.
интервю: Зорница Маркова
в-к Дневник - Пазари, 06 март 2008 г., 21:19