Изпълнението на строителни обекти за над 2 млрд. евро у нас е засегнато от започналата преди година ипотечна криза в САЩ, последвана от глобална финансова. Това показват грубите сметки от обявените намерения на инвеститорите да замразят незапочнатите проекти и да продават недовършени, за които се търси финансиране. Кризата се отразява навсякъде и тотално, бизнес климатът се променя, няма незасегнат сектор, коментира Росен Плевнелиев, управител на "Линднер Имобилиен Мениджмънт". Той смята, че следващата година ще е много лоша за бизнеса, но се надява през 2010-а да започне "изплуване". Предприемачите се ослушват дали да продължат или да се изтеглят, посочи собственикът на агенцията за недвижими имоти "Аристо" Тихомир Цаков.

Под натиска на акционерите фондовете за имоти започнаха да продават активи. "Екеуст" продаде мола си в София на американската "Хайтман" с минимална печалба от 7.5 млн. евро. За продан са обявени и кината им. Австрийската "Иммоист" съобщи, че замразява или ще се откаже от проекти за 2 млрд. евро за да подобри ликвидността си. Засега не е ясно дали в тях влизат и планираните в България. Фондовете, листвани на алтернативния сегмент на Лондоската борса, които инвестираха у нас, също продават. Цените на акциите им за последната година са паднали наполовина, показа проверка на "Дневник". "Бългериън ленд дивелопъмнт" продава проектите си в Боровец и Каварна. "Блек Сий пропърти" се отказа от този в Царево. "Бългериън пропърти дивелопмънт" е замразил инвестициите си в Банско. В момента всеки инвеститор обмисля предложение за продажба на добра цена, но не на всяка, коментираха от "Бългериън пропърти дивелопмънт". Обявените от големи испански компании планове у нас също остават с неясно бъдеще.

Най-силно от кризата е засегнат пазарът на ваканционни имоти, където сделките са намалели с около 10%, показват данните от Агенцията по вписванията. Спекулантите бягат от този пазар и продават жилищата почти на себестойност - около 600 евро за кв.м, каза Николай Пехливанов, директор на инвестиционната компания "Грийн лайф". По данни на агенция "Форос" по морето се предлагат около 50 хил. жилища от типа "втори дом". Пазарът на градски жилища също върви надолу заради поскъпналите кредити.

За първото полугодие преките чужди инвестиции, по-голямата част от които са в имоти, са намалели с близо 500 млн. лв. спрямо същия период на миналата година.

Ослушване и преселение в бизнеса с имоти

Примамен с обещания за двойна печалба, Дарън Макгий е платил 10 095 британски лири депозит за едностаен апартамент в Слънчев бряг, който е трябвало да бъде готов преди година. И до днес обаче блокът все още не е готов и не е ясно дали изобщо ще бъде построен. Парите едва ли ще си ги върне. Историята на шотландеца, който е в шок, беше разказана преди дни от "Сънди мейл". Макар и да се различава в нюансите, е сходна на онези 90 измамени британци от комплекса "Златна перла" който стърчи недовършен край Варвара и се опитва да бъде узаконен. Те обаче едва ли са единствените. Тепърва броят на потърпевшите ще се увеличава. Причината са фалити на част от компаниите и оттеглянето на спекулантите от имотния пазар у нас. В момента те бягат от пазара и продават имотите почти на себестойност - около 600 евро за кв.м, и е много вероятно през следващите месеци броят на тези оферти да расте, коментира Николай Пехливанов, изпълнителен директор на "Грийн лайф". В момента по данни на "Форос" по морето се предлагат около 50 хил. жилища "втори дом". Секторът, в който през миналата година имаше най-много фалити, е строителният - 6.5% от фирмите в бранша, каза главният изпълнителен директор на МКБ "Юнионбанк" Мария Илиева в интервю за "Дневник" през лятото. Според нея това е сигнал, че отрасълът прегрява.

Кризата на Запад се отразява

Разразилата се преди година ипотечна криза в САЩ, която засегна и британския пазар, както и последвалата я финансова, макар и не драматично засега, се отразиха на пазара на имоти и у нас. В момента се търсят инвеститори за десетки проекти - незапочнати или за довършване, съобщиха брокери. Финансовата криза сви свободните средства и инвеститорите станаха по-внимателни, коментира Красимир Димитров, управляващ съдружник в "Соуърс риъл естейт". Има задържане при започването на нови проекти и желание на някои инвеститори да се освободят от тях, каза арх. Валери Левиев, собственик на "Елта консулт" - представител на международната компания "Си Би Ричърд Елиъс" у нас. Ослушване - дали да продължат да работят, или да се изтеглят - така с една дума може да се характеризира пазарът в момента, каза Тихомир Цаков, собственик на "Аристо".

Косвените данни показват, че след години на възход в момента пазарът върви надолу. Броят на издадените разрешителни за строеж за първото шестмесечие на годината е спаднал с над 10% в сравнение със същия период на миналата. Чуждите инвестиции, по-голяма част от които са в имоти, са намалели с близо 500 млн. евро за първите шест месеца на годината спрямо същия период на миналата. Незначителeн (около 1.2%) е спадът при сделките, но в морските и планинските курорти се отчита понижение от 10 до 20 на сто, показват данните от Агенцията по вписванията. Националното сдружение за недвижими имоти пък отчита 20% спад при продажбите през лятото в сравнение с миналата година.

Неясно бъдеще за големите проекти

Ваканционните имоти са най-силно засегнати от кризата. Най-трагично е положението в зимните курорти, където банките почти изцяло са спрели финансирането, коментират брокерите. След големия бум на строителството и продажбите на ваканционни имоти балонът се спука, и то много болезнено за някои инвеститори, коментира Красимир Димитров. По думите му изграждането на нови обекти в този сегмент е почти спряло с изключение на тези, в които вече са продадени основната част от жилищата или проекти в близост до голф игрищата. В момента спекулантите напускат пазара, каза арх. Левиев.

Под натиска на акционерите си фондовете за имоти също започнаха продажба на част от активите си. "Екуест" продадоха мола си в София на американската компания "Хайтман" с минимална печалба над 7 млн. евро. За продан са обявени и кината им в София. В сряда австрийската компания "Иммоист" съобщи, че смята да замрази или да се откаже от проекти на стойност 2 млрд. евро, за да подобри ликвидността си предвид "изключително тежките сътресения на глобалните финансови пазари". Миналата седмица дружеството отчете загуба за първото тримесечие на финансовата 2008/2009 г. от над 261 млн. евро, докато за същия период на миналата година е била на печалба от 93 млн. евро. У нас компанията има редица проекти за офиси и ваканционни имоти, но на този етап от "Иммоист" отказват да предоставят информация дали тази стратегия засяга и обектите в България.

Фондовете, листвани на алтернативния сегмент на Лондонската фондова борса, които инвестираха у нас, също са пуснали обекти за продажба, казаха брокери. Цените на техните акции за последната година са се обезценили наполовина, показа проверка на "Дневник". "Бългериън ленд дивелопмънт" продава проектите си в Боровец и Каварна. "Блек сий пропърти" се отказа от проекта си за изграждането на 86 апартамента в Царево заради "високи цени и слаби продажби". "Бългериън пропърти дивелопмънт" е замразил проекта си в Банско, но продължава с реализацията на останалите, които са насочени в офис сгради и логистика, казаха от фонда. В момента всеки инвеститор обмисля предложение за продажба на добра цена, но не продаваме на всяка, коментираха от "Бългериън пропърти дивелопмънт". Фондовете продават под натиска на акционерите, които искат по-високи печалби, каза управителят на "Бългериън ленд дивелопмънт" Димитър Савов. В момента някои от акционерите на "Бългериън пропърти дивелопмънт" съжаляват, че не са се възползвали от офертата на спекуланта Джо Люис, който в края на миналата година предлагаше да купи акциите на фонда за 64 пенса за акция. В момента те се търгуват на лондонската борса за 35 пенса.

Реализацията на проектите на големите испански компании, част от които вече обявиха фалит, у нас също остават с неясно бъдеще. Делът на "Урбас" в проекта "Петте кули" зад Централната жп гарата в София е бил изкупен от другия съдружник в проекта "АГП груп", казаха брокери. В момента се търси и купувач на проекта на "Риофиса" също на гарата. Инвеститори дори твърдят, че им е бил предлаган през банка. За да избягнат фалита, "Риофиса" бяха купени от друг голям испански гигант "Колониал", които в момента преструктурира бизнеса си в опит да погаси дълга си от 7 млрд. евро. Според испанската преса "Колониал" най-вероятно ще продаде "Риофиса", която обещаваше да построи най-големия мол в София и инвестиции у нас за над 500 млн. евро. Неотдавна компанията се отказа от проект за мол в Мадрид заради недостиг на средства. Друг голям испански инвеститор "Мартинса Фадеса", който фалира неотдавна, също има голям жилищен проект в София за над 200 млн. евро. Според брокери испанците го строят, защото средствата за България били осигурени преди фалита им.

Руснаците сменят британците

Руснаците смениха британците на пазара на ваканционни жилища. През последните месеци дори има случаи британци да загубят вложените до момента средства за покупка на втори дом, защото не могат да си осигурят финансиране, за да изплатят последните си вноски, коментира Николай Пехливанов. По думите му британците вече трудно получават заемен капитал в собствената си страна, а у нас банките имат тежка процедура за отпускане на кредити на чужденци, което ги отказва. Другата причина за отлива на британците е ниската възвращаемост на имотите - 3 - 5% при очаквани 10%. В момента 90% от пазара са на руски говорещите клиенти, посочи Пехливанов. За разлика от британците те не купуват жилищата с цел инвестиция, а за да демонстрират стил на живот. Затова търсят лукс, големи комплекси с удобства и глезотии като СПА, спортни и детски площадки. Пазарът разчита още на граждани от бившите соцстрани, които идваха преди години у нас на море - румънци, поляци и чехи, както и на скандинавци.

За реализацията на големите проекти се търсят отново руски инвеститори, но и арабски фондове, които не са засегнати от кризата. Именно държавният фонд за имоти на Оман влезе в проекта "Супер Боровец", като купи част от дела на "Екуест". На продажба на арабски фонд разчита и "Бългериън ленд дивелопмънт" за проекта си в курорта. Други потенциални инвеститори са германски фондове за имоти, които не са засегнати от кризата и не търсят бързи, а дългосрочни печалби, коментираха брокери.

Най-големият проблем за инвеститорите обаче остава кредитирането. Цената на кредита поскъпна, като за една година средната лихва по фирмените заеми е нараснала с 1.55 процентни пункта по данни на БНБ. Лихвите вече тръгват от 8% и зависят от кредитната история, оборотите, печалбата и обезпеченията на кредитополучателя. Искат и по-голямо самоучастие в проекта. Ако преди година ме караха да подпиша два документа, сега са необходимо десетина, каза Николай Пехливанов. Кредитирането на ваканционни имоти е почти спряло. За да получиш, е необходимо да си продал най-малко 70% от бъдещите жилища в сградата, твърдят инвеститори. В последно време банките стават все по-консервативни и при отпускането на заеми за строителство на офис сгради и молове. Причината са многото проекти, които в момента са в процес на реализация, коментира Николай Стайков, управител на "Финсити". Според него банките запазват интереса си към финансирането на проекти с жилищно и смесено предназначение в големите градове. Причината е, че инвестиционните и ипотечните кредити за тях си остават основен бизнес, който им гарантира дългосрочни печалби.

Лили Границка
в-к Дневник
24 септември 2008 г., 20:29